Vendre un bien loué : congé pour vendre, droit de préemption du locataire et décote à anticiper

Mise à jour le 26/10/2026

Vendre un bien immobilier loué est une situation que beaucoup de propriétaires abordent avec des idées reçues. Certains pensent qu'ils ne peuvent pas vendre tant que le locataire est en place. D'autres pensent qu'ils peuvent expulser le locataire quand bon leur semble pour vendre. La réalité est entre les deux, et elle dépend entièrement du choix stratégique que vous faites dès le départ : vendre occupé ou vendre libre.

Ces deux options obéissent à des règles très différentes, ont des impacts opposés sur le prix de vente, et impliquent des obligations précises envers votre locataire. Ce guide les détaille l'une et l'autre avec les délais exacts, les cas de locataires protégés, et les éléments qui doivent entrer dans votre calcul avant de décider.

L'option 1 : vendre le bien occupé

Vendre un logement avec le locataire en place est la solution la plus simple sur le plan procédural. Vous n'avez aucun congé à donner, vous n'attendez pas la fin du bail, et le locataire ne bénéficie d'aucun droit de préemption, sauf dans un cas particulier que nous verrons plus loin.

Le bail se transfère automatiquement à l'acheteur le jour de la signature de l'acte authentique. Votre acheteur devient le nouveau bailleur avec tous les droits et obligations qui y sont attachés, les mêmes que vous, et le locataire continue à occuper le logement aux mêmes conditions.

Cette option est naturellement destinée aux investisseurs, qui achètent un bien avec un locataire en place et un revenu locatif immédiat. Elle ne convient pas aux acheteurs qui souhaitent habiter le logement.

La décote : combien perdez-vous en vendant occupé

C'est le prix de la simplicité. Un bien vendu occupé se négocie moins cher qu'un bien vendu libre, parce que l'acheteur supporte l'indisponibilité du bien, il ne peut pas y habiter, et dans certains cas il ne peut pas choisir son locataire ni réviser le loyer immédiatement.

La décote n'est pas réglementée, elle résulte de la négociation et dépend de plusieurs facteurs.

La durée restante du bail. Plus le bail a de mois ou d'années à courir, plus la décote est importante. Un bail qui expire dans trois mois est peu décoté, l'acheteur récupère rapidement la disponibilité du bien. Un bail récemment renouvelé avec trois ans devant lui est plus lourdement décoté.

Le niveau du loyer. Un loyer en ligne avec le marché est valorisant, l'acheteur sait qu'il percevra un revenu correct dès le premier mois. Un loyer très inférieur au marché (locataire en place depuis longtemps) pèse davantage sur le prix, l'acheteur anticipe plusieurs années de loyer sous-évalué avant de pouvoir le remettre au niveau.

L'âge et la situation du locataire. Un locataire âgé ou protégé (voir plus bas) peut rendre la sortie de l'indisponibilité très incertaine, ce qui accentue la décote.

En pratique, les décotes constatées sur le marché en 2026 se situent entre 5 et 20 % par rapport au prix d'un bien équivalent vendu libre. La fourchette basse correspond à un bail qui arrive bientôt à échéance avec un loyer de marché. La fourchette haute correspond à un bail long, un loyer sous-évalué et un locataire protégé.

L'option 2 : vendre libre, le congé pour vendre

Si vous souhaitez vendre le bien vide, vous devez donner congé pour vendre à votre locataire. Ce congé obéit à un formalisme strict et déclenche automatiquement un droit de préemption au profit du locataire.

Les conditions du congé pour vendre

Le congé pour vendre ne peut être donné qu'à certaines conditions cumulatives.

Le type de bail. Le congé pour vendre s'applique aux baux d'habitation vide (usage d'habitation ou usage mixte professionnel et habitation). En location meublée, le bailleur peut également donner congé pour vendre, mais le locataire ne bénéficie d'aucun droit de préemption dans ce cas, c'est une différence fondamentale.

L'échéance du bail. Le congé doit être donné pour la date d'expiration du bail en cours, pas pour une date intermédiaire. Vous ne pouvez pas mettre fin au bail en cours pour vendre : vous attendez l'échéance et donnez congé pour cette date.

Le délai de préavis. Pour un logement vide, le congé doit être notifié au locataire au moins 6 mois avant la date d'expiration du bail. Pour un logement meublé, le délai est de 3 mois. Ces délais sont impératifs, un congé notifié avec un jour de retard est nul.

Si vous venez d'acheter le bien et que le bail expire dans moins de 6 mois, vous ne pouvez pas donner congé pour l'échéance actuelle, vous devez attendre la prochaine échéance du bail (au terme du renouvellement suivant). Un propriétaire qui achète en mars 2026 un bien dont le bail expire en mai 2026 ne peut pas donner congé pour mai 2026, il doit attendre la prochaine échéance, en mai 2029 si c'est un bail de 3 ans.

La forme du congé. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier. Il doit mentionner explicitement le motif (congé pour vendre), le prix et les conditions de vente. Un congé qui ne mentionne pas le prix ou qui invoque un motif vague ne vaut pas congé pour vendre valide.

Le droit de préemption du locataire

C'est l'effet automatique du congé pour vendre sur un logement vide. Dès sa réception, le congé vaut offre de vente au locataire. Concrètement, votre locataire est le premier à pouvoir acheter le logement, avant tout acheteur tiers, au prix et aux conditions mentionnés dans le congé.

Le locataire dispose de 2 mois à compter de la réception du congé pour exercer ou non son droit de préemption. Plusieurs situations peuvent se produire.

Le locataire refuse ou ne répond pas. À l'expiration du délai de 2 mois, son droit de préemption est purgé. Vous êtes libre de vendre à un tiers au prix indiqué dans le congé ou à un prix supérieur si vous trouvez un meilleur acheteur. Le locataire doit quitter les lieux à la date d'expiration du bail.

Le locataire accepte sans prêt. Il dispose alors de 2 mois supplémentaires pour conclure la vente. La signature de l'acte authentique doit intervenir dans ce délai.

Le locataire accepte avec financement. S'il déclare recourir à un prêt pour financer l'achat, le délai pour conclure la vente est porté à 4 mois à compter de son acceptation.

Le locataire accepte puis se rétracte. S'il exerce son droit de préemption puis se dédit dans les délais qui lui sont accordés, vous pouvez vendre librement à un tiers le droit de préemption ne se rejoue pas.

La deuxième purge du droit de préemption

C'est le piège le plus fréquent sur les ventes de biens loués. Si vous ne trouvez pas d'acheteur au prix mentionné dans le congé et que vous décidez de baisser votre prix de vente, le locataire retrouve un droit de préemption sur ce nouveau prix.

Concrètement : vous donnez congé avec un prix de 250 000 €, le locataire renonce à son droit de préemption, vous ne trouvez pas d'acheteur à ce prix et vous baissez à 230 000 €. Avant de signer avec un acheteur tiers à 230 000 €, vous devez notifier au locataire ce nouveau prix. Il dispose d'un mois pour acheter à ce prix. S'il refuse ou ne répond pas, vous pouvez signer avec votre acheteur.

Cette règle s'applique à chaque baisse de prix, pas seulement une fois. C'est une contrainte administrative qui peut rallonger considérablement le processus de vente si vous avez du mal à trouver un acheteur au prix initial.

Les locataires protégés : quand vous ne pouvez pas donner congé

C'est la situation qui génère le plus de surprises. Deux catégories de locataires bénéficient d'une protection renforcée qui interdit au bailleur de leur donner congé, même pour vendre.

Le locataire âgé de plus de 65 ans

Si votre locataire a plus de 65 ans et que ses revenus annuels sont inférieurs au plafond de ressources applicable aux logements sociaux (PLAI), vous ne pouvez pas lui donner congé pour vendre sans lui proposer un logement de substitution dans le même secteur géographique et correspondant à ses besoins.

En pratique, trouver un logement de substitution adapté est souvent impossible ou très coûteux. Cette protection signifie donc que vous ne pouvez pas récupérer le bien tant que ce locataire l'occupe, ce qui rend la vente libre impossible et vous contraint à vendre occupé, avec la décote correspondante.

Si le bailleur lui-même est âgé de plus de 65 ans ou si ses revenus annuels sont inférieurs au même plafond, la protection ne s'applique pas, le bailleur peut donner congé normalement.

Le locataire dont les revenus sont inférieurs au plafond PLAI

Indépendamment de l'âge, si les revenus de votre locataire sont inférieurs à un certain plafond, le même que celui utilisé pour les logements PLAI et qu'il n'est pas lui-même propriétaire d'un autre logement correspondant à ses besoins, vous ne pouvez pas lui donner congé sans proposer un logement de substitution.

Comment vérifier si votre locataire est protégé

Vous ne pouvez pas demander directement à votre locataire de vous communiquer ses revenus pour vérifier s'il est protégé, sauf s'il accepte de le faire volontairement. En pratique, pour connaître l'âge du locataire, vous pouvez simplement le lui demander ou le vérifier sur les documents en votre possession. Pour les revenus, vous dépendez de sa bonne foi.

Si un locataire reçoit un congé et qu'il est protégé, il peut contester le congé devant la commission de conciliation ou le tribunal judiciaire. Si la protection est établie, le congé est nul de plein droit.

La troisième option : vendre directement au locataire

C'est la solution souvent ignorée et pourtant souvent la plus avantageuse pour les deux parties. Rien ne vous empêche de proposer directement à votre locataire de lui vendre le logement, sans congé préalable, à un prix négocié de gré à gré.

Cette démarche présente plusieurs avantages. Elle évite tous les délais du congé pour vendre et les formalités du droit de préemption. Elle vous permet de vendre à un prix plus proche du marché libre qu'un bien occupé, puisque le locataire achète un logement dont il est le seul à pouvoir disposer immédiatement, il n'a pas les mêmes contraintes qu'un investisseur. Et elle économise les frais de commercialisation (pas d'agence, pas de portail d'annonces).

Du côté du locataire, c'est aussi souvent intéressant : il achète son logement habituel sans avoir à chercher ni à déménager, parfois avec une légère décote par rapport au marché libre puisque vous économisez les frais de commercialisation.

Cette démarche nécessite un notaire, comme toute vente immobilière, mais elle n'a pas de forme légale particulière au-delà de l'acte notarié standard.

La décote en détail : comment la calculer pour votre situation

La décote n'est pas une formule magique, elle se construit sur plusieurs paramètres qui s'additionnent.

Le temps d'indisponibilité. C'est le facteur le plus simple à quantifier. Un bail qui expire dans 6 mois entraîne une décote faible. Un bail récemment signé pour 3 ans impose une longue indisponibilité pour un acheteur qui souhaitait habiter le bien, ce qui réduit significativement le nombre d'acheteurs potentiels et donc le prix.

L'écart entre le loyer en place et le loyer de marché. Si votre locataire paie 700 € dans un appartement qui vaudrait 950 € sur le marché, l'acheteur investisseur perd 250 € par mois pendant toute la durée restante du bail. Actualisé sur 3 ans, c'est environ 9 000 € de manque à gagner locatif. Il intégrera au moins partiellement cette perte dans sa négociation du prix.

La protection du locataire. Un locataire âgé protégé peut rendre la sortie de l'indisponibilité totalement incertaine. La décote est alors maximale, parfois 25 à 30 %, parce que l'acheteur ne sait pas quand il pourra récupérer le bien.

L'état du bien. Un logement bien entretenu par le locataire, avec un état des lieux en bon état, subit une décote moindre qu'un bien dégradé que l'acheteur devra rénover à la sortie du locataire.

Le cas particulier de la vente en bloc d'un immeuble entier

Quand un propriétaire vend un immeuble entier comportant plusieurs logements loués, les règles de préemption fonctionnent différemment et sont plus contraignantes.

Si l'immeuble comporte plus de 5 logements, la vente en bloc déclenche un droit de préemption collectif renforcé pour les locataires. Chaque locataire peut acheter son propre lot en priorité avant la vente en bloc à un tiers. Le vendeur doit notifier chaque locataire individuellement de son intention de vendre et du prix envisagé par lot.

Cette procédure est longue (2 mois pour chaque locataire) et peut retarder significativement la réalisation de la vente. Dans la pratique, peu de locataires exercent ce droit mais la procédure doit être respectée sous peine d'exposer la vente à une nullité.

Quel choix faire : vendre occupé ou donner congé ?

La réponse dépend de trois paramètres.

Le temps que vous avez. Le congé pour vendre impose un délai de 6 mois plus la durée restante du bail avant de récupérer le bien. Si le bail a 2 ans à courir, vous attendez 2 ans et 6 mois avant de pouvoir vendre libre. Si vous avez besoin de liquidités rapidement, vendre occupé est la seule option immédiate.

La différence de prix que vous pouvez accepter. Évaluez précisément la décote que la vente occupée vous ferait subir dans votre situation spécifique, loyer actuel, durée restante du bail, profil du locataire. Comparez avec le gain de prix que vous obtiendriez en vendant libre. Si la différence est faible (locataire avec 6 mois de bail restant et loyer de marché), vendre libre ne vaut pas l'attente.

La situation du locataire. Si votre locataire est protégé, la vente libre est impossible sans logement de substitution. Votre seule option est la vente occupée ou la négociation directe avec le locataire.

FAQ