Projet de loi logement Jeanbrun : ce que les 4 leviers annoncés changent pour les acheteurs, bailleurs et investisseurs

Le constat est posé d'emblée par le ministre Vincent Jeanbrun lors de son audition devant la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale : la France traverse la crise du logement la plus grave qu'elle ait connue depuis la Seconde Guerre mondiale. Les chiffres donnent le vertige. En 2025, à peine 274 000 logements ont été mis en chantier, soit un recul de plus de 22 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Les ventes de logements neufs aux particuliers ont atteint 65 000 unités, en baisse de 6 % sur la seule année écoulée. Et le nombre de demandeurs de logement social devrait frôler les 3 millions de personnes d'ici la fin de l'année 2026.

Derrière ces chiffres, des réalités humaines concrètes que le ministre résume en une formule frappante : en quelques décennies, les Français ont perdu 25 mètres carrés de pouvoir d'achat immobilier. Un étudiant qui décroche l'université de ses rêves ne trouve plus à se loger. Un jeune actif renonce à un emploi faute de solution locative proche de son lieu de travail. Des familles hésitent à avoir un enfant parce qu'elles ne se voient pas capables de le loger correctement.

C'est dans ce contexte que le gouvernement présente son projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, structuré autour de quatre grandes ambitions.

Levier 1 : l'investissement privé relancé via le dispositif Jean Brun

Le premier levier du texte vise à remettre les petits propriétaires bailleurs au cœur du marché locatif. Le ministre rappelle que ces bailleurs détiennent en moyenne 1,1 logement chacun, ce ne sont pas des investisseurs institutionnels, mais des particuliers qui placent leur épargne dans la pierre. Or, face à la rentabilité incertaine de l'immobilier, beaucoup préfèrent aujourd'hui se tourner vers des placements financiers plus sécurisés.

L'article 4 du projet de loi réforme le dispositif Jean Brun, qui permet à un investisseur d'obtenir un avantage fiscal en échange de travaux de rénovation dans un logement ancien. La mesure phare : abaisser le seuil de travaux requis de 30 % à 20 % du prix d'acquisition. L'objectif est de rendre le dispositif plus accessible, notamment dans les marchés tendus où le prix au m² est élevé et où exiger 30 % de travaux peut s'avérer rédhibitoire.

Le logement devra atteindre l'étiquette D au DPE à l'issue des travaux, une condition qui garantit un niveau minimal de performance énergétique tout en restant atteignable pour une majorité de biens anciens. Le ministre a cependant tenu à alerter sur un point crucial lors de l'audition : si le seuil de 20 % est maintenu sans garde-fou, un investisseur pourrait acheter un logement déjà classé D sans y engager un seul euro de travaux et bénéficier malgré tout de l'avantage fiscal. Un effet d'aubaine qu'il entend corriger dans le texte final.

Levier 2 : la simplification administrative avec les Opérations d'Intérêt Local

Le deuxième levier s'attaque au labyrinthe administratif qui bloque des dizaines de projets immobiliers depuis parfois dix ans. Le projet de loi crée un nouveau mécanisme : les Opérations d'Intérêt Local (OIL), à l'initiative des maires eux-mêmes.

Le principe : un maire identifie sur son territoire une urgence à construire, la valide avec le préfet, et dans ce périmètre défini, les procédures administratives les plus lourdes s'effacent. Les garanties essentielles en matière de sécurité, d'accessibilité, de protection de l'environnement et de qualité architecturale sont maintenues mais tout ce qui freine sans apporter de valeur réelle est supprimé.

Le ministre est revenu sur deux points de friction apparus lors du passage du texte au Sénat. Premièrement, la durée des OIL : le Sénat a proposé des délais de 5 ans renouvelables, mais le ministre juge que 10 ans sont indispensables pour offrir une visibilité suffisante aux porteurs de projets d'aménagement. Deuxièmement, le rôle du préfet : le Sénat a transformé son avis conforme en simple avis consultatif. Monsieur Vincent Jeanbrun s'y oppose et plaide pour rétablir l'avis conforme du préfet, qui constitue selon lui le garant de l'intérêt général à l'échelle du territoire.

Levier 3 : la rénovation énergétique sans pénaliser le parc locatif

C'est probablement le volet le plus sensible politiquement du texte. Environ 700 000 logements étiquetés F ou G sont menacés de sortir du parc locatif si leurs propriétaires ne peuvent pas financer les travaux de rénovation requis par la loi Climat et Résilience. Le gouvernement propose un compromis : autoriser temporairement la location de ces logements sous réserve d'un engagement ferme de réaliser les travaux dans un délai de 3 ans pour un propriétaire individuel, 5 ans pour une copropriété.

Le texte prévoit également des dispositions sur le confort d'été, sujet devenu incontournable après plusieurs étés de canicule. Il ne s'agit pas de créer un nouveau DPE, mais d'établir des critères permettant d'identifier les logements qui se transforment en bouilloires thermiques.

Levier 4 : la décentralisation et les nouveaux pouvoirs des maires

Les articles 8, 9 et 10 constituent le volet décentralisation du texte. L'article 8 renforce le statut d'Autorité Organisatrice de l'Habitat (AOH), jusqu'ici peu utilisé, seules 8 intercommunalités en bénéficiaient alors qu'une trentaine remplissaient les conditions. L'article 9 expérimente, sur la base du volontariat, le transfert aux collectivités de la gestion du contingent préfectoral. L'article 10 donne aux maires un droit de regard renforcé sur l'attribution des logements sociaux, sans pour autant créer un droit de veto nominatif, la Commission d'Attribution des Logements reste l'instance décisionnaire finale.

Le nouveau programme de renouvellement urbain : l'ANRU 3

Le texte relance un 3e programme national de renouvellement urbain (ANRU 3) doté d'une enveloppe initiale de 5 milliards d'euros. La philosophie de ce troisième programme : ne plus rénover uniquement le bâti, mais penser le cadre de vie dans sa globalité, écoles, commerces, transports, équipements sportifs, culturels et associatifs, centres de santé.

Ce que le ministre résume en une formule : « placer l'humain avant l'urbain ».

Analyse macroéconomique : une loi utile, mais insuffisante face à l'ampleur de la crise

Pour comprendre ce projet de loi, il faut d'abord comprendre pourquoi la France en est arrivée là. La crise actuelle n'est pas le fruit d'un seul choc conjoncturel mais l'aboutissement de vingt ans de sous-investissement structurel dans la production de logements, aggravé depuis 2022 par la remontée brutale des taux d'intérêt dans un contexte géopolitique instable. Quand les taux passent de 1 % à plus de 4 % en dix-huit mois, la capacité d'emprunt des ménages s'effondre, les promoteurs voient leurs plans de financement caducs du jour au lendemain, et la machine se grippe à tous les étages.

Le bâtiment représente environ 7 % du PIB français et fait travailler directement et indirectement plus d'un million de personnes. Chaque logement non construit, c'est un artisan qui n'embauche pas, un fournisseur de matériaux qui réduit son activité, une commune qui ne perçoit pas sa taxe d'aménagement. La crise du logement n'est donc pas seulement une crise sociale, c'est une crise de compétitivité nationale.

Ce projet de loi s'inscrit dans la bonne direction sur plusieurs points. L'assouplissement du dispositif JeanBrun peut effectivement débloquer des flux d'investissement privé qui stagnent. La logique des OIL pour accélérer les procédures administratives est pragmatique et répond à un besoin documenté.

Mais le texte présente aussi des angles morts significatifs. La question des moyens budgétaires est posée par plusieurs bords politiques lors de l'audition : MaPrimeRénov' a subi des coupes, l'enveloppe ANRU 3 est modeste à son démarrage, et les collectivités qui reprendront des compétences n'ont pas toutes les ressources pour les exercer. Plus fondamentalement, aucune mesure du texte ne s'attaque directement au problème du foncier constructible et du ZAN (Zéro Artificialisation Nette), qui contraint structurellement la capacité à construire dans les zones tendues.

Analyse micro : ce que ça change concrètement

Pour un bailleur propriétaire d'un logement F ou G

C'est ici que l'impact est le plus immédiat et le plus concret. Si vous êtes propriétaire d'un appartement classé F ou G, vous étiez jusqu'ici face à un choix binaire : rénover ou retirer votre bien du marché. La dérogation proposée par le texte ouvre une troisième voie ; continuer à louer pendant 3 ans (ou 5 ans en copropriété) à condition de s'engager formellement sur un plan de travaux. Ce n'est pas un blanc-seing : l'engagement doit être réel et les travaux effectivement réalisés. Mais ça vous laisse le temps de financer la rénovation avec les loyers perçus, plutôt que de devoir trouver la totalité de l'investissement avant de reprendre une recette locative.

Pour un locataire

La dérogation DPE est à double tranchant vu du côté locataire. D'un côté, elle maintient sur le marché des logements qui auraient sinon disparu de l'offre. Dans un marché aussi tendu que Paris, chaque logement retiré se fait sentir sur les loyers des biens disponibles. De l'autre, elle signifie que certains locataires resteront encore quelques années dans des biens énergivores, avec des factures de chauffage élevées en hiver et des appartements difficilement habitables lors des canicules estivales. Le confort d'été intégré dans l'article 6 bis est ici une avancée réelle, même si ses modalités pratiques restent à préciser.

Les OIL pourraient constituer un outil intéressant pour les communes péri-urbaines qui disposent de foncier mais se heurtent à des délais de procédure qui découragent les promoteurs. Une commune pourrait en théorie utiliser ce mécanisme pour accélérer un programme mixte bloqué depuis plusieurs années. La question du dialogue avec le préfet sera déterminante : si l'avis conforme est rétabli comme le souhaite le ministre, les OIL seront plus sécurisées juridiquement pour les porteurs de projets ce qui est précisément ce dont ils ont besoin.

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