Entre compromis et acte définitif : tout ce que fait votre notaire pour sécuriser votre achat.
Titre de propriété, hypothèques, urbanisme, financement : découvrez tout ce que vérifie votre notaire entre le compromis et la signature de l'acte définitif.
Dans le cadre d'une transaction immobilière, le notaire va réaliser plusieurs missions ayant pour objectif final de s'assurer que la transaction aboutisse dans la transparence et la légalité. Zoom sur ces missions :
Avant le compromis
Le notaire peut être consulté dès le début du projet pour conseiller sur le montage le plus adapté : achat en nom propre, en indivision, en SCI, choix du régime matrimonial si achat en couple marié. C'est une mission de conseil préalable qui peut éviter des erreurs coûteuses. Ensuite, et ce avant même la signature du compromis, le notaire effectue une première vérification du titre de propriété pour s'assurer qu'il n'y a pas d'anomalie bloquante évidente. Le notaire intègre alors des réserves ou conditionne la vente si besoin, alors, il rédige la promesse unilatérale de vente ou le compromis. Il s'assure que toutes les clauses sont légalement valides, que les conditions suspensives sont correctement formulées, et que les délais légaux sont respectés.
À la signature du compromis
En premier lieu, il devra s'assurer que vendeur et acheteur sont pleinement informés de ce qu'ils signent, qu'ils ont la capacité juridique de contracter (pas sous tutelle, curatelle ou sauvegarde de justice), et que leur consentement est libre et éclairé. Le DDT fourni par le vendeur est ensuite contrôlé : DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, ERP, loi Carrez, assainissement. Le notaire vérifie que tous les diagnostics obligatoires sont présents, valides et dans les délais légaux.
Il doit ensuite vérifier que la condition suspensive d'obtention de prêt est correctement rédigée (montant, taux maximum, durée) conformément à la loi Scrivener, et intègre les conditions supplémentaires négociées entre les parties. Dans le même temps, il vérifie l'encaissement du dépôt de garantie qui doit être versé sur le compte séquestre du notaire en amont du rendez-vous. Il est bloqué jusqu'à la signature de l'acte définitif et le notaire en est le gardien légal.
Dernier point important qui survient à la signature du compromis, le notaire notifie officiellement à l'acheteur son droit de rétractation de 10 jours, par lettre recommandée ou remise en main propre. Ce délai ne commence à courir qu'à compter de cette notification officielle.
Entre le compromis et l'acte définitif
Il devra à ce moment-là retracer la chaîne de propriété sur 30 ans minimum. Il s'assure que chaque transmission passée (vente, donation, héritage) a été régulièrement effectuée et qu'aucun tiers ne peut revendiquer la propriété du bien, il consulte le fichier immobilier pour identifier toutes les hypothèques, privilèges du prêteur de deniers, nantissements ou saisies qui grèvent le bien. Ces dettes doivent être intégralement purgées avant la signature.
Il doit désormais vérifier les différents droits. Pour les droits réels, il s'agit d'identifier toutes les servitudes attachées au bien : servitude de passage, de vue, d'écoulement des eaux, de canalisation enterrée. Certaines sont visibles au cadastre, d'autres uniquement dans les actes anciens. Elles sont toutes mentionnées dans l'acte définitif. Quant aux droits indivis, il s'agit là d'identifier si le bien appartient à plusieurs personnes (indivision successorale, divorce en cours, SCI), dans ce cas, le notaire s'assure que tous les indivisaires ont donné leur consentement à la vente et ont la capacité juridique de signer.
L'une des étapes délicate est la Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA). Pour cette déclaration, le notaire notifie obligatoirement la mairie de la mise en vente du bien. La commune dispose de 2 mois pour exercer son droit de préemption urbain. Si la mairie ne répond pas dans ces délais, alors son droit est réputé purgé et la vente peut se poursuivre. Sans cette purge, la vente peut être annulée.
Vient le volet de l'urbanisme, le notaire vérifie la conformité au PLU, pour ce faire, il interroge la mairie sur les règles d'urbanisme applicables, l'existence d'un arrêté de péril ou d'insalubrité, et la conformité des constructions existantes avec les autorisations accordées. Toutes les extensions, surélévations ou modifications structurelles doivent avoir fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable. Le notaire vérifie que les délais de recours des tiers sont expirés et que les travaux sont conformes à ce qui avait été autorisé.
Le notaire vérifie ensuite la situation fiscale, que la taxe foncière est à jour et qu'aucun arriéré fiscal ne grève le bien. Il calcule également le prorata de taxe foncière entre vendeur et acheteur pour l'année en cours, afin que chacun ne supporte que la part correspondant à sa période de propriété. Cette vérification fiscale ne s'arrête pas là : si le bien vendu n'est pas la résidence principale du vendeur, le notaire calcule l'impôt sur la plus-value immobilière et le prélève directement sur le prix de vente le jour de la signature, avant même que le vendeur ne touche ses fonds. En cela, il agit comme collecteur fiscal pour le compte de l'État.
Lorsque le bien est situé en copropriété, le niveau de vérification s'approfondit considérablement. Le notaire contrôle d'abord la conformité du lot vendu avec le règlement de copropriété : la surface Carrez, les tantièmes de parties communes attachés au lot, et les droits ou restrictions spécifiques (cave, parking, droit d'usage d'un jardin…). Il analyse ensuite le pré-état daté puis l'état daté transmis par le syndic, deux documents qui révèlent les charges courantes dues par le vendeur, les appels de fonds votés en assemblée générale mais non encore encaissés, et les sommes que l'acheteur devra reprendre à sa charge. Ces montants sont systématiquement bloqués sur le prix de vente pour éviter que l'acheteur ne reprenne une dette à son insu. Dans ce même cadre, le notaire recherche si la copropriété est impliquée dans une procédure judiciaire en cours, que ce soit un litige avec un prestataire, un copropriétaire débiteur ou un sinistre non réglé.
La coordination du financement constitue le fil conducteur de toute cette période. Le notaire est en contact permanent avec la banque de l'acheteur pour s'assurer que l'offre de prêt a bien été émise, que le délai légal de réflexion de dix jours a été respecté, et que les fonds seront effectivement disponibles le jour de la signature. Ces fonds sont versés sur le compte séquestre du notaire avant la date de signature parfois, quarante-huit à soixante-douze heures à l'avance et ne sont libérés vers le vendeur qu'une fois l'acte signé et authentifié.
C'est en parallèle de l'ensemble de ces vérifications que le notaire rédige l'acte authentique de vente. Ce document, reprend exhaustivement l'identité et la capacité juridique des parties, la description précise du bien et de ses dépendances, les servitudes identifiées, les diagnostics techniques, les conditions suspensives réalisées, les déclarations fiscales obligatoires et l'ensemble des garanties légales dues à l'acheteur. C'est l'acte qui, une fois signé et publié au service de publicité foncière, rend la transaction opposable à l'ensemble des tiers et confère à l'acheteur la pleine et entière propriété du bien.
Le jour de la signature de l'acte authentique
Une lecture de l'acte par le notaire est réalisée en la présence des 2 parties. Vendeur et acheteur signent l'acte, puis le notaire l'authentifie de sa propre signature et de son sceau officiel. Après la signature, le notaire libère les fonds du compte séquestre et les transfère au vendeur, après avoir prélevé les sommes dues : remboursement des hypothèques du vendeur, prorata de taxe foncière, honoraires, impôt sur la plus-value et en échange, l'acheteur reçoit les clés et une attestation de propriété provisoire, document officiel qui lui permet d'effectuer toutes ses démarches administratives en attendant l'acte définitif publié.
Après la signature
L'acte authentique est publié au service de publicité foncière dans un délai allant de 2 à 3 mois. C'est cette publication qui rend la transaction opposable aux tiers, autrement dit, elle prouve officiellement aux yeux de l'État et de tout tiers que l'acheteur est le nouveau propriétaire. Une fois publié, le notaire transmet à l'acheteur une copie authentique de l'acte de vente. C'est le document définitif à conserver indéfiniment. Pour finir, le notaire transmet à l'administration fiscale toutes les informations relatives à la transaction : prix de vente, identité des parties, caractéristiques du bien. C'est sur la base de ces déclarations que les droits de mutation sont calculés et encaissés.
Le notaire engage sa responsabilité civile professionnelle personnelle et illimitée sur l'ensemble des vérifications. Si une hypothèque non détectée, une servitude non signalée ou une irrégularité urbanistique cause un préjudice à l'acheteur après la vente, le notaire est civilement responsable et son assurance professionnelle indemnise. C'est cette responsabilité qui justifie les délais et la rigueur du processus.
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Combien coûte un notaire pour un achat immobilier ?
Les frais de notaires représentent dans l'ancien environ 7 à 8% du prix de vente tandis qu'ils sont de 2 à 3% dans le neuf. Ils incluent principalement des taxes reversées à l'État et aux collectivités locales, des frais administratifs avancés par le notaire pour les recherches et publications, et enfin la rémunération réelle du notaire elle-même. Outre ces taxes et frais, la part revenant au notaire est d'environ 1 à 1,5% du prix.
Peut-on choisir son propre notaire quand on achète ?
Oui, et c'est fortement recommandé. Beaucoup d'acheteurs l'ignorent mais ils ont parfaitement le droit de désigner leur propre notaire en plus de celui du vendeur. Les deux notaires travaillent ensemble sur le dossier et se partagent les émoluments cela n'entraîne aucun surcoût pour l'acheteur.
Que se passe-t-il si le notaire détecte un problème pendant ses vérifications ?
Tout dépend de la nature du problème. Si c'est une hypothèque non soldée, le notaire bloque les sommes nécessaires sur le prix de vente pour la rembourser le jour de la signature. Si c'est une anomalie urbanistique (extension sans permis, non-conformité), il en informe les parties et peut suspendre la vente jusqu'à régularisation ou permettre à l'acheteur d'exercer une condition suspensive si elle avait été prévue. Si c'est un problème de capacité juridique du vendeur (tutelle non détectée, indivisaire manquant), la signature est reportée jusqu'à obtention des autorisations nécessaires. Dans les cas les plus graves, le notaire peut refuser d'instrumenter l'acte, c'est-à-dire refuser de le signer si la transaction lui semble entachée d'une irrégularité qu'il ne peut pas corriger. Sa responsabilité personnelle l'oblige à cette rigueur.