Diagnostics obligatoires à la vente en 2026 : la liste complète et les durées de validité

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est la première chose qu'un acheteur attentif regarde après la visite. Il regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires que le vendeur doit fournir avant la signature du compromis, pas après, pas le jour de la signature de l'acte authentique. Avant le compromis.

La liste exacte des diagnostics dépend de votre bien, son année de construction, la date de ses installations de gaz et d'électricité, sa localisation géographique et sa performance énergétique. Il n'existe pas une liste unique valable pour tous les biens. Ce guide détaille chaque diagnostic, ses conditions d'application, sa durée de validité et ce qui se passe si l'un manque ou est périmé.

Ce que la loi impose : le DDT doit être remis avant le compromis

C'est le premier point que beaucoup de vendeurs ignorent. Le Dossier de Diagnostic Technique doit être annexé à la promesse de vente ou au compromis, pas à l'acte authentique final. Un acheteur qui signe un compromis sans avoir reçu le DDT complet peut, dans certains cas, demander la nullité du compromis.

En pratique, constituer le DDT dès le début de la mise en vente, avant même d'avoir trouvé un acheteur, est la meilleure approche. Le DPE doit figurer dans l'annonce immobilière, ce qui impose de le réaliser avant même la première mise en ligne. Et certains diagnostics à durée courte (ERP notamment) peuvent expirer si vous les faites trop tôt, ce qui impose une coordination dans le temps.

Les diagnostics obligatoires pour toutes les ventes

Le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique

Obligatoire pour : tous les logements sans exception.

Ce qu'il mesure : la consommation d'énergie du logement (exprimée en kWh/m²/an) et les émissions de CO₂, avec une étiquette de A (très performant) à G (très énergivore).

Durée de validité : 10 ans. Mais attention, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 avec l'ancienne méthode de calcul sont tous caducs en 2026 et doivent être refaits. Si votre DPE date d'avant juillet 2021, il est invalide même s'il n'a pas atteint ses 10 ans.

Obligation supplémentaire : l'étiquette DPE doit figurer dans toute annonce immobilière, en ligne comme sur les supports papier.

Coût indicatif : 120 à 160 € selon la surface.

L'État des Risques et Pollutions (ERP)

Obligatoire pour : tous les biens situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers, ou dans une zone sismique, ou dans une zone à potentiel radon.

En pratique, l'ERP concerne la quasi-totalité des biens à vendre en France, les plans de prévention couvrent des zones très larges. Vérifiez votre situation sur le site georisques.gouv.fr.

Ce qu'il renseigne : risques naturels (inondation, mouvement de terrain, sécheresse), risques technologiques (usine chimique, pipeline), risques miniers, zones de sismicité, zones à potentiel radon.

Durée de validité : 6 mois. C'est le diagnostic à durée la plus courte, il expire rapidement. Ne le faites pas trop tôt dans le processus de vente. L'ERP est rempli par le vendeur lui-même à partir des informations disponibles sur georisques.gouv.fr, il est donc gratuit.

La loi Carrez, Mesurage de la surface privative

Obligatoire pour : tous les appartements et locaux privatifs en copropriété. Non obligatoire pour les maisons individuelles.

Ce qu'il mesure : la surface habitable privative selon les règles de la loi Carrez (surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m, déduction faite des murs, cloisons, marches, etc.).

Durée de validité : illimitée tant qu'aucun travaux ne modifie la surface. Si des travaux ont eu lieu depuis la dernière mesure Carrez (abattage de cloison, création d'une pièce supplémentaire), un nouveau mesurage est nécessaire.

Importance juridique : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acheteur peut demander une réduction de prix proportionnelle dans l'année suivant la vente.

Coût indicatif : 70 à 120 € selon la surface.

Les diagnostics obligatoires selon l'ancienneté du bien

Le diagnostic amiante

Obligatoire pour : tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. L'amiante a été interdit dans les matériaux de construction en France à cette date.

Ce qu'il recherche : la présence d'amiante dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol, joints, enduits, bardages et toitures.

Durée de validité :

• Si le diagnostic est négatif (aucune trace d'amiante) : durée illimitée, à condition qu'aucun travaux n'ait modifié le bien depuis la réalisation du diagnostic.
• Si le diagnostic est positif (amiante détectée) : 3 ans.

Important : les diagnostics amiante réalisés avant 2013 sans répondre aux nouvelles normes techniques sont désormais considérés comme insuffisants par de nombreux notaires. Si votre diagnostic date d'avant 2013, il est vivement recommandé de le faire refaire.

Coût indicatif : 80 à 200 € selon la surface et le type de bien.

Le diagnostic plomb (CREP, Constat de Risque d'Exposition au Plomb)

Obligatoire pour : tous les biens dont la construction a été achevée avant le 1er janvier 1949. Le plomb était utilisé dans les peintures jusqu'à cette période.

Ce qu'il recherche : la présence de plomb dans les revêtements (peintures, enduits) à des concentrations supérieures à un seuil défini réglementairement.

Durée de validité :

• Si le diagnostic est négatif (plomb absent ou sous le seuil) : durée illimitée.
• Si le diagnostic est positif (plomb présent au-dessus du seuil) : 1 an pour la vente, 6 ans pour la location.

Coût indicatif : 100 à 250 € selon la surface.

Les diagnostics obligatoires selon l'ancienneté des installations

Le diagnostic électricité

Obligatoire pour : tout bien dont l'installation électrique intérieure a plus de 15 ans, c'est-à-dire dont la dernière mise en conformité remonte à plus de 15 ans. En pratique, si vous ne pouvez pas justifier d'une mise aux normes électriques récente, le diagnostic est obligatoire.

Ce qu'il vérifie : l'état général de l'installation électrique, tableau électrique, disjoncteurs différentiels, mise à la terre, état des câbles et des prises dans les pièces d'eau, protection des circuits.

Durée de validité : 3 ans pour la vente, 6 ans pour la location.

Coût indicatif : 90 à 180 € selon la surface.

Le diagnostic gaz

Obligatoire pour : tout bien dont l'installation intérieure de gaz a plus de 15 ans.

Ce qu'il vérifie : l'état des tuyauteries fixes, des dispositifs de sécurité, de la ventilation des locaux, de la combustion des appareils à gaz.

Durée de validité : 3 ans pour la vente, 6 ans pour la location.

Coût indicatif : 90 à 150 € selon la surface.

Les diagnostics obligatoires selon la localisation

Le diagnostic termites

Obligatoire pour : les biens situés dans les zones délimitées par arrêté préfectoral comme zones d'infestation par les termites. Ces zones couvrent notamment une grande partie du Sud-Ouest, du littoral atlantique et de l'Île-de-France, mais la liste est régulièrement mise à jour par département. Vérifiez auprès de la mairie ou de la préfecture.

Ce qu'il recherche : la présence de termites dans les bois, matériaux en cellulose et éléments de construction du bâtiment.

Durée de validité : 6 mois. Comme l'ERP, c'est un diagnostic à durée courte, à ne pas réaliser trop en avance dans le processus de vente.

Coût indicatif : 80 à 150 €.

Le diagnostic bruit, État des nuisances sonores aériennes

Obligatoire pour : les biens situés dans les zones de bruit définies par les Plans de Gêne Sonore (PGS) des aérodromes. La liste des zones concernées est disponible sur le site de l'autorité de contrôle des nuisances aéroportuaires (ACNUSA).

Ce qu'il indique : la localisation du bien dans une zone de bruit et les nuisances sonores attendues.

Durée de validité : aucune, le document doit être établi à partir des informations actuelles à la date de la vente. Il est établi par le vendeur à partir des données officielles disponibles sur l'ACNUSA.

Les diagnostics liés à la performance énergétique spécifique

L'audit énergétique

Obligatoire pour : les maisons individuelles et les immeubles entiers monopropriété dont le DPE est classé F ou G depuis le 1er avril 2023, et dont le DPE est classé E depuis le 1er janvier 2025.

Ce qu'il contient : une analyse approfondie des caractéristiques thermiques du bien, des scénarios de travaux de rénovation chiffrés et priorisés, les étiquettes DPE atteignables après travaux et les aides financières mobilisables.

Durée de validité : 5 ans.

Coût indicatif : 500 à 1 500 € selon la taille du bien.

Important : l'audit énergétique est distinct du DPE, les deux sont obligatoires simultanément pour les biens concernés. L'audit ne remplace pas le DPE.

Le diagnostic assainissement non collectif

Obligatoire pour : tous les biens équipés d'une installation d'assainissement non collectif (fosse septique, filtre à sable, micro-station), c'est-à-dire non raccordés au réseau public d'assainissement.

Ce qu'il vérifie : l'état et la conformité de l'installation individuelle de traitement des eaux usées. Il est réalisé par le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC) de la commune.

Durée de validité : 3 ans.

Coût indicatif : 100 à 200 € (facturé par le SPANC communal).

Important : si l'installation est non conforme, l'acheteur doit réaliser les travaux de mise en conformité dans l'année suivant la vente. Ce coût peut et doit entrer dans la négociation du prix.

Ce que l'on néglige souvent : le DPE collectif en copropriété

Pour les appartements en copropriété, un DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024, et sera étendu progressivement aux copropriétés plus petites. Ce DPE collectif est distinct du DPE individuel de l'appartement vendu. Il est à la charge de la copropriété et figure dans les documents de la copropriété que le syndic doit fournir.

Si la copropriété n'a pas encore réalisé son DPE collectif alors qu'elle y est obligée, cela constitue une irrégularité. Ce n'est pas à vous de le réaliser en tant que copropriétaire vendeur, mais c'est un point à vérifier avant la mise en vente car l'acheteur ou son notaire peut le relever.

Récapitulatif : durées de validité

• État des Risques et Pollutions (ERP) : 6 mois
• Termites : 6 mois
• Diagnostic plomb positif : 1 an (vente)
• Diagnostic gaz : 3 ans (vente)
• Diagnostic électricité : 3 ans (vente)
• Diagnostic amiante positif : 3 ans
• Assainissement non collectif : 3 ans
• Audit énergétique : 5 ans
• DPE : 10 ans (caducs s'ils datent d'avant juillet 2021)
• Loi Carrez : illimité (sauf travaux)
• Diagnostic plomb négatif : illimité (sauf travaux)
• Diagnostic amiante négatif après 2013 : illimité (sauf travaux)

Ce qui se passe si un diagnostic manque ou est périmé

C'est la question que beaucoup de vendeurs posent trop tard. Les conséquences varient selon le diagnostic.

La vente peut être retardée ou bloquée. Le notaire vérifie le DDT avant la signature du compromis. Si un diagnostic obligatoire manque, il peut refuser d'instrumenter l'acte tant que le dossier n'est pas complet.

L'acheteur peut demander la nullité de la vente. Pour les diagnostics les plus importants (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz), un diagnostic manquant ou périmé au moment de la vente peut donner à l'acheteur la possibilité de demander la nullité de la vente dans l'année suivant la signature.

L'acheteur peut demander une réduction de prix. Si le diagnostic révèle des défauts qui n'avaient pas été signalés, l'acheteur peut invoquer la garantie des vices cachés et demander une réduction de prix proportionnelle au préjudice.

La garantie des vices cachés peut être invoquée. Un vendeur qui avait connaissance d'un défaut non révélé dans les diagnostics peut être condamné à rembourser une partie du prix de vente, même après la signature de l'acte authentique. C'est pourquoi un DDT complet et honnête protège d'abord le vendeur.

Les bonnes pratiques pour constituer son DDT

Faites réaliser vos diagnostics par un diagnostiqueur certifié COFRAC. C'est une obligation légale depuis 2013 pour les diagnostics DPE, amiante, plomb, électricité, gaz et termites. Un diagnostic réalisé par un professionnel non certifié est juridiquement nul. Vérifiez la certification sur l'annuaire officiel des diagnostiqueurs (annuaire.diagnostiqueur-immobilier.com).

Demandez un pack complet. Un diagnostiqueur qui réalise plusieurs diagnostics en une seule intervention facture moins cher que plusieurs interventions séparées. L'économie peut atteindre 15 à 30 % par rapport à des diagnostics commandés séparément.

Réalisez le DPE en premier. C'est le seul diagnostic qui doit figurer dans l'annonce immobilière, il doit donc être disponible avant même de mettre le bien sur le marché.

Attendez le dernier moment pour l'ERP et les termites. Leur durée de validité de 6 mois est courte. Les réaliser trop tôt risque de les faire expirer avant la signature.

Conservez les diagnostics à durée illimitée. Un diagnostic amiante négatif réalisé après 2013, un Carrez ou un CREP négatif n'ont pas besoin d'être refaits, à condition qu'aucun travaux n'ait modifié le bien. Gardez ces documents précieusement.

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