Amortissement LMNP et réintégration en plus-value : ce que la loi de finances 2025 change vraiment
Depuis janvier 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente. Ce que ça change concrètement pour votre fiscalité et vos stratégies d'investissement.
Pendant des années, le statut LMNP a reposé sur un avantage fiscal que beaucoup considéraient comme trop beau pour durer. Vous déduisiez chaque année des amortissements qui effaçaient votre revenu locatif imposable, et quand vous revendiez, ces amortissements n'entraient pas dans le calcul de votre plus-value. Vous bénéficiiez deux fois : à l'entrée, pendant la détention, et à la sortie. La loi de finances 2025 a mis fin à cette double aubaine. Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements que vous avez déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de votre plus-value au moment de la revente.
C'est un changement majeur que beaucoup d'investisseurs n'ont pas encore mesuré dans toutes ses implications. Voici ce que ça change vraiment, chiffres à l'appui, et ce que vous pouvez faire pour adapter votre stratégie.
Rappel : comment fonctionne l'amortissement en LMNP
Pour comprendre ce qui change, il faut d'abord comprendre ce qu'est l'amortissement en LMNP et pourquoi il était si puissant.
Quand vous achetez un bien immobilier pour le louer en meublé sous le statut LMNP au régime réel, vous pouvez déduire chaque année une partie de la valeur du bien de vos revenus locatifs. Cette déduction s'appelle l'amortissement. Le principe comptable est simple : un bien se déprécie avec le temps, et cette dépréciation est une charge déductible au même titre que les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété ou les frais de gestion.
En pratique, on amortit le bien en le décomposant par composants. Le gros œuvre (structure du bâtiment) est amorti sur 50 à 80 ans. La toiture sur 25 à 30 ans. Les installations électriques et de plomberie sur 15 à 20 ans. Le mobilier sur 7 à 10 ans. En additionnant tous ces composants, on arrive généralement à un amortissement global du bien d'environ 3 à 4 % de sa valeur par an.
Sur un appartement acheté 200 000 €, ça représente entre 6 000 et 8 000 € de charges déductibles chaque année sans que vous ne déboursiez un seul euro supplémentaire. Dans la plupart des cas, cet amortissement suffit à ramener votre résultat locatif imposable à zéro, voire à générer un déficit reportable sur les exercices suivants.
L'avantage était donc double. D'un côté, des revenus locatifs quasiment non imposés pendant toute la durée de détention. De l'autre, une revente soumise au régime des plus-values des particuliers, qui s'applique sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition sans tenir compte des amortissements déduits. Les amortissements avaient réduit votre base imposable pendant des années, mais ils ne venaient pas alourdir votre plus-value à la sortie. C'est précisément ce mécanisme que la loi de finances 2025 a supprimé.
Ce que la loi de finances 2025 change
L'article 24 de la loi de finances pour 2025, entré en vigueur pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025, modifie le calcul de la plus-value imposable pour les LMNP.
Désormais, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué des amortissements déduits pendant la période de location. Autrement dit, votre base de calcul de la plus-value n'est plus votre prix d'achat initial, mais votre prix d'achat minoré de tous les amortissements que vous avez passés depuis le début de la location.
La formule est la suivante :
Plus-value imposable = Prix de vente − (Prix d'acquisition − Amortissements déduits)
Ce qui revient à dire que plus vous avez détenu longtemps et amorti votre bien, plus votre plus-value imposable sera élevée au moment de la revente.
Un exemple chiffré pour mesurer l'impact réel
Prenons un appartement acheté 200 000 € en 2015, loué en meublé pendant 10 ans sous le statut LMNP au régime réel, et revendu 250 000 € en 2025.
Pendant ces 10 ans, supposons un amortissement moyen de 6 000 € par an, soit 60 000 € d'amortissements cumulés déduits des revenus locatifs.
Avant la loi de finances 2025
La plus-value brute est calculée sur 250 000 − 200 000 = 50 000 €. Après application des abattements pour durée de détention (6 % par an au-delà de la 5e année pour l'impôt sur le revenu, 1,65 % pour les prélèvements sociaux), la base imposable est fortement réduite. Avec 10 ans de détention, l'abattement IR est de 30 % soit une plus-value nette d'environ 35 000 € pour l'IR et de 41 750 € pour les prélèvements sociaux.
Après la loi de finances 2025
Le prix d'acquisition retenu est 200 000 − 60 000 = 140 000 €. La plus-value brute devient 250 000 − 140 000 = 110 000 €. Avec les mêmes abattements pour durée de détention, la base imposable IR est d'environ 77 000 € et la base prélèvements sociaux d'environ 91 350 €.
En appliquant le taux d'imposition de 19 % pour l'IR et 17,2 % pour les prélèvements sociaux, on passe d'une imposition totale d'environ 21 600 € sous l'ancien régime à environ 36 800 € sous le nouveau. La différence est de plus de 15 000 € sur cet exemple et l'écart grandit avec la durée de détention et l'ampleur des amortissements déduits.
Les abattements pour durée de détention restent applicables
Un point important à ne pas oublier : la réintégration des amortissements augmente la base de calcul de la plus-value, mais les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer sur cette base augmentée. Ces abattements sont les suivants pour la plus-value soumise à l'impôt sur le revenu :
Aucun abattement pour les 5 premières années de détention, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année, et 4 % pour la 22e année. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, les abattements sont plus lents : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % pour la 22e année, puis 9 % par an jusqu'à 30 ans de détention, soit une exonération totale seulement à partir de 30 ans.
Cela signifie que pour les biens détenus depuis très longtemps, la réintégration des amortissements peut être partiellement ou totalement absorbée par les abattements. Mais pour les reventes à court ou moyen terme, ce qui est le cas de beaucoup d'investisseurs LMNP qui arbitrent leur patrimoine tous les 10 à 15 ans, l'impact est très significatif.
Les exceptions : qui n'est pas concerné
La loi a prévu trois catégories de biens exemptées de la réintégration des amortissements. Ce sont les résidences gérées entrant dans les catégories suivantes du Code de la construction et de l'habitation : les résidences étudiantes (article L.631-12), les résidences seniors (article L.631-13) et les EHPAD.
Pour ces biens, l'ancien régime continue de s'appliquer, les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. C'est un avantage concurrentiel non négligeable qui a mécaniquement rendu ces catégories de biens plus attractives depuis janvier 2025, comme en témoigne l'intérêt croissant des investisseurs pour les résidences étudiantes gérées.
En revanche, tous les autres types de biens loués en meublé sous statut LMNP sont concernés : appartements classiques loués meublés, maisons, studios, colocations meublées, locations saisonnières sous statut LMNP. Il n'y a pas d'exception pour la résidence principale ou pour les petits patrimoines.
L'amortissement reste intéressant malgré tout
La tentation serait de conclure que le régime réel LMNP a perdu tout intérêt depuis cette réforme. Ce serait une erreur d'analyse.
L'amortissement continue de vous faire économiser de l'impôt chaque année pendant toute la durée de détention. Si vous êtes dans une tranche marginale d'imposition de 30 % et que vous déduisez 6 000 € d'amortissement par an, vous économisez environ 2 800 € d'impôt et de prélèvements sociaux annuellement. Sur 15 ans, c'est 42 000 € d'économies fiscales cumulées.
Au moment de la revente, vous paierez plus d'impôt sur la plus-value qu'avant la réforme mais vous aurez bénéficié d'économies fiscales importantes pendant la détention. Le bilan net dépend de votre situation personnelle, de la durée de détention, du taux de valorisation du bien et de votre taux marginal d'imposition.
Pour la plupart des investisseurs, le régime réel LMNP reste plus favorable que le micro-BIC ou que la location nue, surtout sur des durées de détention longues où les abattements pour durée de détention viennent atténuer l'effet de la réintégration.
Le cas particulier des amortissements antérieurs à 2025
Une question légitime se pose pour les investisseurs qui ont déjà accumulé des amortissements avant 2025 et revendent après cette date. La réponse est malheureusement défavorable : la réintégration s'applique à l'ensemble des amortissements déduits depuis le début de la location, y compris ceux antérieurs à 2025.
Autrement dit, si vous avez débuté votre location meublée en 2010, déduit 80 000 € d'amortissements jusqu'en 2025, et que vous vendez en 2026, ces 80 000 € sont réintégrés dans votre plus-value, même si pendant 15 ans vous avez opéré sous un régime qui ne prévoyait pas cette réintégration.
Ce n'est pas rétroactif au sens où vos déductions passées restent valides, vous ne les remboursez pas. Mais l'avantage de sortie sur lequel vous comptiez a disparu pour les années passées comme pour les années futures.
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Est-ce que la réintégration des amortissements s'applique si je vends ma résidence principale que j'avais louée meublée ?
Non. La vente d'une résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention et quel que soit le montant des amortissements déduits. La réintégration ne s'applique qu'aux biens qui ne constituent pas votre résidence principale au moment de la vente.
Est-ce que le statut LMP est impacté de la même façon ?
Non. Le LMP (Loueur Meublé Professionnel) était déjà soumis à une réintégration des amortissements dans le régime des plus-values professionnelles, avec ses propres règles. La réforme de 2025 concerne spécifiquement le LMNP, qui bénéficiait jusqu'alors du régime des plus-values des particuliers sans réintégration.
Si j'arrête la location meublée et que je passe en location nue avant de vendre, la réintégration s'applique-t-elle quand même ?
Oui. Les amortissements déduits pendant la période de location meublée sont réintégrés même si vous changez le mode d'exploitation du bien avant la revente. Changer de régime locatif juste avant de vendre ne permet pas d'échapper à la réintégration des amortissements passés.
Le micro-BIC est-il impacté par cette réforme ?
Non. Le micro-BIC est un régime d'abattement forfaitaire qui ne permet pas de déduire des amortissements. Il n'y a donc rien à réintégrer au moment de la vente. C'est d'ailleurs l'une des raisons pour lesquelles certains investisseurs ayant de petits revenus locatifs reconsidèrent leur choix entre micro-BIC et régime réel depuis cette réforme.
Les amortissements non encore déduits mais reportés sont-ils aussi réintégrés ?
Non. Seuls les amortissements effectivement déduits des revenus imposables sont réintégrés. Les amortissements reportés qui n'ont pas encore pu être déduits parce que votre résultat locatif était déjà nul ne sont pas concernés. Ce point peut créer des stratégies d'optimisation consistant à ne pas déduire systématiquement tous les amortissements disponibles, mais leur pertinence dépend de chaque situation.